PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA

Cumple principiar manifestando que se puede iniciar un procedimiento de desahucio por dos motivos:

1.- Por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, o

2.- Por terminación del contrato o precario

En esta entrada, nos basaremos en los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, al ser algo que está muy a la orden del día. Para ello, a fin de que resulte algo más “dinámico”, iremos planteando y dando respuesta a varias cuestiones.

¿Qué se entiende por impago de rentas o cantidades asimiladas?

¿Cuántas rentas deben incumplirse para interponer un desahucio?

Como es lógico, el impago de rentas es cuando el inquilino deja de pagar el alquiler o cualquier otra cantidad asimilada, como puede ser, por ejemplo, los gastos de suministros o IBI.

En este sentido, cumple manifestar que basta el impago de UNA sola mensualidad para interponer el desahucio.

¿Qué se puede solicitar?

En caso de que el inquilino haya dejado de abonar la renta, podemos optar por dos opciones: ejercitar la acción de desahucio, esto es, que el inquilino desaloje la vivienda, o bien ejercitar la acción de desahucio junto a la reclamación de rentas, lo que implica que, además del desalojo del inmueble, se solicitan todas las rentas que adeude (o cantidades asimiladas).

Es importante destacar en este punto que también se pueden solicitar las rentas que se vayan devengando con posterioridad a la presentación a la demanda. Por ejemplo, si se pone la demanda en octubre y el inquilino no desaloja la vivienda hasta el mes de marzo, los meses de noviembre a marzo también deberá abonarlos.

¿Es necesario la figura del Abogado y Procurador para estos casos?

La respuesta es afirmativa. Así lo exige la Ley, de modo que, sin la intervención de ambas figuras, no será posible iniciar este tipo de procedimientos.

¿Cómo funciona el procedimiento?

1º El procedimiento se inicia con la interposición de una DEMANDA ante el Juzgado.

2º El Juzgado la recibe y, previa revisión, la admite.

3º Se requiere al inquilino para que, en el plazo de 10 días desde que recibe la demanda, opte por una de las siguientes opciones: pagar lo adeudado y seguir ocupando el inmueble (enervación), pagar lo adeudado y desalojar el inmueble, oponerse a la demanda, o no contestar a la misma (no hacer nada).

Depende de cómo actúe el inquilino, el procedimiento será de una manera u otra.

– En caso de que page las rentas y entregue la posesión del inmueble, el procedimiento se dará por finalizado.

– En caso de que pague, pero siga ocupando el inmueble, la Ley contempla un mecanismo que se denomina “enervación”, que consiste en la posibilidad que tiene el inquilino de abonar lo adeudado en el plazo de diez días desde que recibe la notificación, bien ante el Juzgado o ante Notario, y, como consecuencia, que el contrato siga vigente, por lo que podría seguir ocupando la vivienda. De lo que se observa, la enervación es un mecanismo que puede evitar el desahucio pagando lo adeudado.

No obstante, el inquilino no siempre dispone de esta opción, pues, si el propietario le ha enviado previamente a la interposición de la demanda un burofax y el inquilino no ha pagado, éste último ya no podrá optar por la enervación.

Tampoco se podrá optar por esta posibilidad si ya se ha hecho con anterioridad, lo que implica que sólo podrá realizarse la enervación una vez por cada contrato de arrendamiento.

– En caso de que entregue la posesión del inmueble, pero siga adeudando las rentas, el procedimiento de desahucio finalizará, pero continúa respecto a la deuda.

– En cuanto a la oposición a la demanda, el inquilino no podrá alegar cualquier cosa para oponerse; sólo podrá hacerlo por razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En este caso, se celebraría juicio donde se discuta sobre lo ahora referido; no pudiéndose alegar otras circunstancias.

Esta es una opción menos común, pues normalmente los inquilinos no pueden demostrar que han pagado las cantidades que se le reclaman en tiempo y forma.

– De otro lado, si el inquilino opta por no contestar, se procedería directamente al lanzamiento.

Si el inquilino no ha entregado las llaves con carácter previo al lanzamiento, el día y hora fijados por el Juzgado, acudirán al inmueble los oficiales judiciales, junto al propietario, a fin de que el inquilino abandone la vivienda. En un primer término se intenta que proceda al desalojo voluntariamente. De no ser así, intervendrán las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado a tal fin.

Asimismo, es importante que acuda a dicho lanzamiento un cerrajero por si hubiera que cambiar la cerradura o forzarla para entrar en la vivienda.

Y ahora, ¿qué pasa con las rentas adeudadas?

El trámite del cobro de las deudas no forma parte del proceso de desahucio, pero está íntimamente conectado.

En particular, para el cobro de las rentas adeudadas por el inquilino, se tendrá que ejecutar la sentencia, de modo que habrá que interponer una nueva demanda (DEMANDA EJECUTIVA), para que el Juzgado proceda al embargo de las cuentas del inquilino.

No obstante, muchas veces nos encontramos con que el inquilino es insolvente. Ello puede resultar un problema a la hora de cobrar, pero al contar con una sentencia a favor, el Abogado podrá ir solicitando al Juzgado que se proceda a realizar averiguaciones patrimoniales del inquilino, de modo que, en el momento que éste tenga bienes embargables, se podrá solicitar el embargo de los mismos.

En cualquier caso, como siempre digo, cada supuesto es un mundo y es mejor contar con el asesoramiento de un profesional para, por ejemplo, valorar si previamente conviene enviar o no un burofax o no al inquilino (a veces no compensa, cuando sabes, por ejemplo, que no va a pagar).

Lo mejor es llegar a un acuerdo, pues es más rápido y económico para ambos, no obstante, hay situaciones en las que el inquilino ni abandona la vivienda ni paga, y no queda más alternativa que acudir a la vía judicial para recuperar la propiedad y reclamar las cuantías que se deben.

En este sentido debe mentarse que, por muy injusta que pudiera considerarse la situación para el propietario, en ningún caso debe optar por otras vías tales como cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso o cortar los suministros; pues estaría cometiendo un delito, y el inquilino podría denunciarle.

Por último, me gustaría hacer un pequeño inciso en cuanto a la situación actual en la que nos encontramos tras el COVID-19 en relación con este tipo de procedimientos.

Recientemente se ha dictado un Real Decreto (el Real Decreto 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo), en virtud del cual se prevé la suspensión extraordinaria del lanzamiento (para el caso de que esté señalado), y, en caso de que no estuviera señalado, la suspensión del procedimiento por un periodo máximo hasta el 31/01/2021.

No obstante, no en todo caso procederá la suspensión, sino que ello está condicionado al cumplimiento de una serie de requisitos que deben acreditarse por el inquilino ante el Juzgado.

Estos son: estar en situación de vulnerabilidad social o económica, que dicha vulnerabilidad haya sido sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, y la imposibilidad de encontrar alternativa habitacional.

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